唐山規(guī)劃和投資價值原來是這樣！還有實地考察情況！

十年沒有關(guān)注唐山，今天看來，唐山動作是很大的。
唐山城市太小了，主城區(qū)轄區(qū)和廊坊基本差不多，人口也只有一百萬，剛剛有了二環(huán)，而唐山三環(huán)修建需要唐山城區(qū)人口超過三百萬。
路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)、開平區(qū)、豐南區(qū)組成唐山主城區(qū)，開平區(qū)打造東湖景觀區(qū)，與南湖一道，成為唐山主城區(qū)之綠肺。
最近兩天我正在考察開平區(qū)，重點考察東湖建設(shè)情況和三千畝花卉園。開平原來也是工業(yè)重鎮(zhèn)，距離我認為的唐山市中心建設(shè)北路，只有6公里。

開平區(qū)久未開發(fā)項目比較多，據(jù)說，大房企來唐山區(qū)域發(fā)展，必須帶動一個久未開發(fā)項目，一起激活。
其他各區(qū)遠離唐山主城區(qū)，唐山陡河水庫區(qū)域栗園鎮(zhèn)稱之為唐山北湖。昨天我們看了栗園鎮(zhèn)的新約克小鎮(zhèn)，因為位于唐山陡河水庫邊上，與市區(qū)距離20公里，房價在5000左右。

唐山主城區(qū)北側(cè)的遠洋城

開平，現(xiàn)任市委書記打造的新中心，擬建東湖風(fēng)景區(qū)，與唐山南湖風(fēng)景區(qū)連接成綠色景觀帶，南湖太大了，28平方公里等于西湖的四個。唐山必將成為花園城市。當(dāng)?shù)嘏笥涯钅畈煌�建設(shè)南湖的趙勇書記，更期望王浩書記重現(xiàn)趙勇書記的輝煌。對唐山崛起最具貢獻的張和書記卻被遺忘。

東湖花卉市場對面正打造一個3000畝的鳳凰花海，算是東湖的一部分。

2008年的時候，我們負責(zé)開發(fā)銷售的唐山第一高樓盤梧桐大道項目，高層單價8000元，洋房單價12000-13000元，商鋪單價12000元。目前正在賣最后一期，售價18000元。

古冶豐潤距離唐山主城區(qū)太遠，需要唐山修建三環(huán)連接。但是，唐山?jīng)]有人口流入，唐山本應(yīng)該是純剛需市場。當(dāng)然唐山的房價，也特別符合純剛需市場的高度。經(jīng)過一輪炒作后，唐山最高房價也就是20000元，一般15000元。

而未來城市發(fā)展方向的開平區(qū)，距離路南區(qū)最近的濱河項目高層8000元，一般位置在售項目不過7000元，開平房價與玉田還有巨大差距。
唐山市區(qū)并沒有什么特點，真正經(jīng)濟發(fā)達是在各個縣，唐山基本沒有流動人口，只是一個剛需城市，剛需城市是沒有炒房價值的，如果不是這一輪炒房團，那么也是十年不漲。特別類似的就是浙江省一些城市，十二年不漲價。

01 唐山市開平區(qū)樓盤考察情況

水山樾城
二次開盤高層8000元/平（28層）小高層8800元/平（18層）

02 唐山市開平區(qū)樓盤考察情況

名仕雅居
單價7000元，電商4萬抵6萬
首次開盤，一梯三戶。
容積率2.0
樓間距60米
總高18層

03 唐山市開平區(qū)樓盤考察情況

新約克小鎮(zhèn)
5000均價，位于唐山陡河水庫邊上，與市區(qū)距離20公里。

04 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況

碧桂園-鳳凰城（唐山北部生態(tài)新城）
11號樓毛坯房
價格6500-6700元

05 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況

金科-集美郡（唐山北部生態(tài)新城）

105平米三居和122平米三居
兩居入市量非常少
價格7100-7200元，毛坯房，沒有電商
有軌電車今年計劃施工
旁邊有七個地塊待拍
半年賣700多套

06 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況

鳳凰首府（豐潤城區(qū)）
高層價格9000元精裝修，洋房12300元
一梯一戶





07 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況

碧桂園-瓏悅東方（豐潤城區(qū)）
價格待定

08 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況


萬潤城（豐潤城區(qū)）
洋房8300-8400，高層7000多，毛坯準(zhǔn)現(xiàn)房

09 唐山市豐潤區(qū)樓盤考察情況
中建府（豐潤城區(qū)）
中建府，二居(88㎡),三居(110㎡),三居(125㎡)，毛坯交房，暫無價格
由中建二局中建地產(chǎn)開發(fā)，百萬平米社區(qū)

1、唐山市，能源重化工與鋼鐵基地，中國工業(yè)搖籃，限制產(chǎn)能要求最嚴(yán)厲；2、對京津兩地霧霾貢獻度第一位，唐山市工業(yè)污染之烈，主要與能源鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)；3、唐山鋼鐵業(yè)主要在北三縣市（遷安遵化遷西），農(nóng)業(yè)時代的貧困山區(qū)，鐵礦著名；
4、作為轉(zhuǎn)型最早也最具優(yōu)勢的能源型城市，中國曹妃甸原為擬議中的第四個綜合配套改革試驗區(qū)（深圳浦東濱海之后），北方航運中心，但并未落實；
5、唐山作為兵家必爭之地，與河北文化并不同源，屬于南北交融地區(qū)，多朝代屬于北國不屬于中原，缺乏固有文化，也不僵化；

6、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展受限，唐山經(jīng)濟轉(zhuǎn)型壓力最大，但是限制產(chǎn)能并非去除鋼鐵能源建材陶瓷等國計民生重點產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能，基建大發(fā)展的時代，上述產(chǎn)業(yè)還有發(fā)展空間；

7、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)粗放不精，新興產(chǎn)業(yè)重視不足，此乃唐山發(fā)展大忌，優(yōu)勢強勢轉(zhuǎn)變最艱難，卻只是觀念問題，有發(fā)展空間，也有發(fā)展財力支撐；

8、由于發(fā)展受限，河北第一經(jīng)濟強市的唐山在河北的重要性日益下降，商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)無法得到巨大提升；

9、唐山城區(qū)過于狹小，只有路南路北兩區(qū)才能算作唐山主城區(qū)，其他區(qū)域不受中心城區(qū)輻射，主城區(qū)人口不足；

10、唐山缺乏流動人口支持，包括唐山各縣人口，不把進入唐山主城區(qū)發(fā)展為榮，關(guān)鍵在于京津石的巨大虹吸效應(yīng)；

11、路南路北區(qū)1976年大地震受災(zāi)嚴(yán)重，加采煤塌陷影響，雖然建設(shè)成三倍于西湖的唐山南湖，唐山人心理陰影仍在；

12、玉田優(yōu)勢，在于與薊州寶坻接壤，唐山西部最近距離京津兩市轄區(qū)，且薊州寶坻藍印時代玉田人在薊州買房很多，薊州房價最高20000，緊鄰的玉田縣城房價僅僅4000，引來北京炒房團；

13、炒作京唐高鐵帶來的北京人置業(yè)玉田唐山，是去年環(huán)京廊坊保定限購，雄安與環(huán)雄限購之后，環(huán)京地區(qū)銷售公司行為；

14、唐山玉田房價一輪高峰，與全國其他三四線城市一波漲幅同步，2018年是否能支撐尚有疑問；

15、環(huán)京七環(huán)地區(qū)基本穩(wěn)定15000的情況下，環(huán)京八環(huán)薊州寶坻、環(huán)京九環(huán)玉田、環(huán)京十環(huán)唐山如何？疑問；

16、天津沒有外溢人口的實力與動力，薊州寶坻只能依靠藍印戶口才有優(yōu)勢，與廊坊保定張家口懷來七環(huán)區(qū)域爭奪北京外溢人口是不存在的；

17、北京人口產(chǎn)業(yè)外溢，不能依靠高鐵通勤，必須考慮自駕里程，唐山最西側(cè)的玉田，距離副中心90公里，已經(jīng)不具備北京工作人員通勤資格；

18、唐山其他各區(qū)縣，與環(huán)京環(huán)津均無關(guān)聯(lián)，只能依靠自身發(fā)展，滿足本縣區(qū)農(nóng)村人口婚房需求為出發(fā)點；

19、旅游業(yè)不支持房地產(chǎn)市場，唐山旅游業(yè)只能是京津短途自駕游為主，并無發(fā)展旅游房地產(chǎn)的任何空間；

20、雄安之后，濱海曹妃甸發(fā)展受到壓制，前景不明，曹妃甸新區(qū)不適合任何形式的房地產(chǎn)投資。環(huán)京、近滬、臨深必須樹立五年價值最大化的理念。