剛剛，國家正式宣布樓市調(diào)控繼續(xù)深入，房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制的推進(jìn)！

古語有云：“安家置業(yè)”“衣食住行”，尤其是對(duì)家庭有特殊眷戀感的中國家庭。所以被提案多次的房地產(chǎn)稅，每一次出現(xiàn)總是能引來無數(shù)次注意。

3月8日下午3時(shí)，十三屆全國人大二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議，全國人大常委會(huì)委員長栗戰(zhàn)書作全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告。
在十三屆全國人大第二次會(huì)議上，栗委員長表示，“集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，加緊工作，確保如期完成。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：講話里并沒有單獨(dú)明確說明房地產(chǎn)稅在2019年落地，并沒有提及制度要完成的內(nèi)容，只是要落地好立法調(diào)研、起草等可能性。
但他也指出，立法先行，也就是房地產(chǎn)稅在2019年肯定將有立法舉措，所以這一點(diǎn)不用懷疑。樓市調(diào)控繼續(xù)深入，房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制的推進(jìn)在逐漸加速，整體看，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將逐漸平穩(wěn)。

究竟什么是房地產(chǎn)稅？

理論上，房地產(chǎn)稅被認(rèn)為應(yīng)該是一個(gè)完整的稅收體系，其征收對(duì)象包括“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”，且涵蓋房地產(chǎn)的“交易”和“持有”等環(huán)節(jié)。

目前，我國的房地產(chǎn)稅收體系包括：

• 土地購置環(huán)節(jié)：
  契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅
• 房地場(chǎng)交易環(huán)節(jié)：
  土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等……
• 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)：
  【租賃用】增值稅、印花稅；【自用】房產(chǎn)稅
  
  

其中，針對(duì)住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅被認(rèn)為會(huì)對(duì)樓市有較大影響。實(shí)際上，從1986年9月國務(wù)院正式發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》起，以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人負(fù)責(zé)繳納的房產(chǎn)稅就一直在我國征收。但該條例同時(shí)規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

作為長效機(jī)制的一部分，房地產(chǎn)稅對(duì)人為對(duì)調(diào)節(jié)（資產(chǎn)）收入分配和財(cái)富差距、培育地方主體稅源、抑制房?jī)r(jià)上漲等均有積極作用。專家分析，其中可能包括對(duì)現(xiàn)有少數(shù)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行合并，增加持有環(huán)節(jié)的稅收，減少交易環(huán)節(jié)的稅收等。

房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)上漲？

實(shí)際生活中的房?jī)r(jià)高低受多種因素影響，僅憑房地產(chǎn)稅單一因素并不會(huì)起決定性作用。在當(dāng)前賣方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)的作用不太明確，因此不能把調(diào)控房?jī)r(jià)的期望全部放在房地產(chǎn)稅上面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個(gè)作用。

第一、增加相應(yīng)的財(cái)稅收入，后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種，進(jìn)而較好地支撐公共財(cái)政事業(yè)，甚至可以更好地進(jìn)行資金二次分配，進(jìn)而促進(jìn)住房保障事業(yè)發(fā)展。

第二、積極調(diào)節(jié)收入水平，尤其是對(duì)于多套住房持有行為進(jìn)行干預(yù)。換而言之，能夠有效地引導(dǎo)購房預(yù)期。

第三、能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)上漲起到一定的抑制作用，征稅背后，勢(shì)必會(huì)對(duì)各類需求進(jìn)行管制，這樣部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的炒作現(xiàn)象會(huì)減少，相應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減少。

中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜則認(rèn)為，很多人將房地產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的一種長效機(jī)制，但是從國際經(jīng)驗(yàn)來看可能達(dá)不到這種效果。日本、美國這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，都有房地產(chǎn)稅。但是并沒有因征收房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲。

房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是和供需關(guān)系有關(guān)的，房地產(chǎn)稅對(duì)投資或者持多套房的行為可能會(huì)有約束，但實(shí)際上還要看具體設(shè)計(jì)情況。所以說現(xiàn)在房地產(chǎn)稅被當(dāng)成了理想化的東西，是否真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到作用，還需要實(shí)踐檢驗(yàn)。

房地產(chǎn)稅對(duì)哪些人有影響？

在中心城市囤積大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★

從目前民意來看，在中心城市實(shí)施“累進(jìn)制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對(duì)于擁有多套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進(jìn)稅率，他的壓力也會(huì)非常大。到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中拋盤，對(duì)中心城市短期房?jī)r(jià)構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財(cái)富將顯著縮水。

盲目購買旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)★★★★

如果不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。

盲目購買三四線城市郊區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)★★★★

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，如果盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會(huì)非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)★★★★

如果房地產(chǎn)稅的開征，會(huì)讓房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會(huì)加長，生活會(huì)變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)★★★★★★

相對(duì)而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實(shí)施累進(jìn)制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)三四線城市人口增長乏力，一旦很多家庭都擁有多套房，很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負(fù)債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)★★★★★★

房地產(chǎn)稅如果出臺(tái)，就足以對(duì)這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因?yàn)橄�息公布后，�?huì)加劇市場(chǎng)的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會(huì)非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請(qǐng)查封、拍賣，到那時(shí)套現(xiàn)價(jià)格會(huì)更低。